Gestinetwork Professionisti Associati

 

logo mail.jpg

Network Meta-Mediazione Immobiliare & Corporate Finance

Direzione : Geom.Roberto Di Carne

Immagine58.1.jpg

  • GNT è una community di professionisti e imprese, privata ed esclusivacon l’obiettivo comune di conseguire, allargare, qualificare il proprio business in relazione alla mediazione e compravendita di Operazioni Immobiliari ad alto valore & Commodities.

Ne fanno parte, Studi Legali Fiscali Commerciali e Notarili, Imprese di costruzioni, Agenti immobiliari, Intermediatori finanziari, Fondi d’investimento, Studi Advisor, Liberi Professionisti, Imprenditori privati,

Nostro duplice obiettivo è Gestire piattaforma collaborativa e/o assistere le Parti assolvendo compiti di consulenza ondemand:

  • Stabilendo esattamente cosa ci si attende dall’intervento dell’advisor
  • Selezionando al nostro interno competenze professionali e/o complementari
  • Sfruttando il supporto dell’advisor per ottenere suggerimenti e pareri preventivi

 

Breve cronistoria

Il network nasce casualmente intorno al 2005 a seguito delle pressanti richieste di terreni edificabili aventi grandi cubature da parte di alcune Imprese di Costruzione(ancora oggi nostre partner); La scarsità di proposte in tal senso sul mercato pubblico, rendeva necessario allargare il range di conoscenze per far fronte a queste esigenze, bisognava naturalmente venire in contatto con un numero maggiore di proponenti. Dapprima con soli 12 membri in un mercato ancora florido, dopo due anni ed in piena crisi del mattone avevamo superato quota 500 aderenti, il trend di crescita da allora non si è più arrestato, la cosa più stupefacente sono state le modalità di crescita della rete di contatti, semplicemente il “passaparola”.

Prima di analizzare i perché di questi risultati, vogliamo orgogliosamente mostrare i numeri che ne hanno decretato tanto successo; oggi contiamo circa 1527 Membri Aderenti con un Portafoglio gestito annuale per oltre 2 miliardi di euro, le tipologie di intervento si estendono su diversi fronti, Immobili a reddito, Stabili cielo-terra, Alberghi, Strutture sanitarie, Logistica, ma anche Appalti, Consulenze professionali, Commodities ect. , il nostro raggio di azione non ha più confini territoriali, siamo presenti oltre che in Italia anche in Paesi come la Spagna, Romania, Svizzera, Francia, Stati Uniti. Mentalità culture professioni e religioni diverse,non hanno minimamente scalfito lo spirito di collaborazione che tutti unisce e rafforza. Inoltre, ulteriore beneficio si è tratto dalla possibilità di attingere al nostro interno qualsivoglia richiesta di intervento professionale, a qualsiasi titolo, avendo sempre disponibili operatori specifici che per spirito di collaborazione si prestano a dare supporto con grande volontà. GNT così è divenuto,, quasi involontariamente punto di riferimento in un segmento del mercato immobiliare molto particolare; I motivi che ne hanno determinato tale responsabilità sono diversi e molteplici come abbiamo visto, ma alla base vi sono il piacere di fare questa attività e poi la ferrea volontà di approfondita fidelizzazione e collaborazione dei membri che lo hanno reso una indiscussa e imprescindibile piazza di scambio, all’interno della quale operano molte delle migliori “figure” professionali operanti in questo settore, sia in Italia che all’estero. Professionalità che danno vita ad un circuito virtuoso di opportunità, creando così un mercato immobiliare parallelo a quello ordinario ma assolutamente originale, formulando richieste e proponendo offerte spesso introvabili, con la certezza di poter accontentare qualsiasi esigenza in qualsivoglia territorio.

Cosa facciamo

Attraverso il contributo dei Membri aderenti riceviamo un gran numero di informazioni sia in termini di offerte che di richieste, veicoliamo le stesse dopo opportune e specifiche valutazioni*; la nostra attività di meta-mediazione quindi consiste nel reperire, valutare, filtrare, divulgare  opportunità immobiliari difficilmente ottenibili sui mercati ordinari, infine coordinare piattaforme collaborative ad hoc tra membri interessati al medesimo oggetto, vincendo diffidenze, rivalità, problemi di natura tecnica, offrendo un substrato di fiducia e stima reciproca per andare al cuore dei rapporti interpersonali, rispettando al contempo le esigenze di riservatezza e privacy dei Membri di volta in volta coinvolti, perché ne conosciamo a fondo ogni aspetto.

*Parametri di valutazione:

  • Valutazione dei Soggetti titolari delle offerte/richieste (qualità personali ed etica professionale)
  • Analisi delle Informazioni e dei dati ricevuti, attraverso team interno di esperti .

In seguito ci preoccupiamo di:

Veicolare il pacchetto informazioni ai Membri potenzialmente interessati

Aggiungere considerazioni di merito soggettive e oggettive.

Regolamento

A tutt’oggi il network ha mantenuto solo una regola fondamentale, la modalità di partecipazione, peraltro  molto semplice:

L’adesione al Network avviene solo su presentazione da parte di Membri aderenti ed a seguito di approfondimenti in merito al candidato ed alle sue indiscusse qualità morali e professionali oltre che di opportunità.

Questo meccanismo, se da un lato permette all’aderente di avere una chance in più affidandosi al network per la ricerca di un potenziale acquirente(come offerente), dall’altro consente di attingere a diverse opportunità di vendita presenti sul sito (come richiedente diretto/indiretto) con la consapevolezza che tali informazioni provengono da un Membro altrettanto sicuro e affidabile ancor prima di averlo conosciuto. Tutto ciò viene fatto senza vincoli, la nostra piattaforma è libera da contratti pre-costituiti, ci si attiene a poche regole non scritte di serietà personale e professionale; attraverso noi si ha una possibilità maggiore di venire a contatto con operatori spesso non presenti sul mercato.

Nonostante l’esponenziale e continuo aumento di aderenti, abbiamo mantenuto carattere di artigianalità nella gestione dei rapporti interpersonali, perché crediamo che gli affari non si fanno su internet, la stretta di mano il contatto diretto per noi è fondamentale; perciò oggi come ieri raccomandiamo a tutti un controllo serio e professionale delle info di cui si è in possesso e che si è in procinto di inviare, massima discrezione nella gestione delle informazioni ricevute e comprensione se non possiamo a volte rispondere con celerità;

Nel nostro network se si è seri e proattivi , professionali e affidabili, si è certi di avere continuità, viceversa si è tagliati fuori. Questo metodo ha prodotto a cascata altri vantaggi, primo fra tutti la certezza che il mercato stesso fà la selezione, chi ha le caratteristiche sopra descritte vince.

Entrarne a far parte non ha controindicazioni, semmai amplifica enormemente le possibilità di reperire ciò di cui si è in cerca, in un mare di opportunità. Inoltre, trattandosi di una rete interna(solo per addetti ai lavori) GNT non viene appesantita da spazi pubblicitari –          La partecipazione alla community prevede solo un costo di iscrizione annuale, modulato a seconda delle caratteristiche dell’iscritto(Cliente e/o Venditore), questo permette di avere libero acceso a tutte le info ed i loro relativi contatti.

L’adesione avviene su presentazione dei Membri aderenti.

A quanti ci valutano come un gruppo lobbistico elitario ed esclusivo vorrei rispondere che siamo un’altra cosa, siamo “inclusivi” non “esclusivi”, sempre aperti all’inserimento di partner nuovi, purché dotati di quelle caratteristiche sopra descritte, dei vincenti predisposti ai sani principi della collaborazione. Per quanti volessero farne parte e non conoscono alcun aderente già iscritto, possono inviare al seguente indirizzo gestinetwork@gmail.com  una breve presentazione ed in che veste si intende aderire(es. Cliente o Mediatore), sarà nostra premura ricontattarvi.

Ringrazio quanti da anni collaborano attivamente affinché il network mantenga gli standard che ci siamo prefissi, etica e professionalità…..what else

Amministratore

immobiliare,materie prime,energie rinnovabili,immobili a reddito,terreni,stabili,investimenti,fondi

logo mail.jpg

English version

GNT is a community of professionals and companies, private and exclusive, with the shared goal of achieving, enlarge, describe their business in relation to the mediation and sale of real estate transactions with a high value & Commodities.
This includes, Law Firms and Commercial Tax Notary, Construction companies, real estate agents, financial intermediaries, investment funds, Study Advisor, Freelancers, Private entrepreneurs,

Our dual objective is Managing collaborative platform and / or to assist the Parties fulfilling consultancy tasks ondemand:

Establishing exactly what is expected by the intervention of the advisor
Selecting within our professional skills and / or complementary
Leveraging the support of the advisor to get tips and preventive advice
A brief history

The network was born by chance around 2005 as a result of the pressing demands of building land with large space requirements by some Construction Companies (still our partners); The shortage of proposals to that effect on the public market, made it necessary to broaden the range of expertise to meet these needs, of course you had to come in contact with a larger number of applicants. First with just 12 members in a market that is still thriving, after two years, and in a crisis of the brick had exceeded 500 members, the growth trend since then you are no longer arrested, the most amazing thing was how network growth contact, simply the “word of mouth”.

Before analyzing the reasons of these results, we proudly show the numbers that have made it so successful; Today we count about 1,527 members Adherent with a Portfolio managed yearly over 2 billion Euros, the types of interventions span several fronts, property income, Stable sky-earth, Hotels, Healthcare Facilities, Logistics, but also procurement, Professional consultations Commodities ect. , Our range has no territorial boundaries, we are present in addition to Italy also in countries such as Spain, Romania, Switzerland, France, United States. Mindset professions cultures and religions, have not dampen the spirit of collaboration that all unites and strengthens. In addition, another benefit was suddenly able to source within us any request for professional intervention, in whatever capacity, having always available for specific operators that collaborative spirit lend themselves to give support with great determination. GNT has become so ,, almost involuntarily reference point in a segment of the real estate market very particular; The reasons that led to this responsibility are multiple and diverse as we have seen, but at the bottom there are the pleasure of doing this activity and then the iron will of deep loyalty and cooperation of the members that have made him an undisputed and indispensable place of exchange within which they operate many of the best “figures” professional working in this field, both in Italy and abroad. Professionalism that create a virtuous circle of opportunity, thus creating a real estate market parallel to the ordinary but totally original, formulating demands and proposing offers often impossible to find, with the certainty of being able to satisfy any requirements in any territory.

What do we do

Through the contribution of Members members get a lot of information in terms of offering that requests, veicoliamo the same after timely and specific feedback *; our business meta-mediation then is to find, evaluate, refine, disseminate real estate opportunities are difficult to obtain on the ordinary markets, finally coordinate collaborative platforms ad hoc between States concerned to the same object, overcoming mistrust, rivalry, technical problems, offering a substrate of trust and mutual respect to get to the heart of interpersonal relationships, while respecting the need for confidentiality and privacy of the members from time to time involved, because we know in depth every aspect.

* Evaluation parameters:

Rating Subjects holders of tenders / requests (personal qualities and professional ethics)
Analysis of the information and data received through in-house team of experts.
Later we worry about:

Convey the package information to potentially affected Members

Add considerations about subjective and objective.

Regulation

To date, the network has maintained only a basic rule, the mode of participation, which are very simple:

Membership in the Network is carried out only on presentation by Members participating and following insights about the candidate and his unquestioned moral and professional qualities as well as opportunities.

This mechanism, while it allows the member to have a better chance by relying on the network to search for a potential buyer (as agent), the other lets you tap into different sales opportunities on the site (such as direct applicant / indirect) with the understanding that this information comes from a Member as safe and reliable even before meeting him. All this is done without constraints, our platform is free of contracts pre-built, you follow a few unwritten rules of seriousness and professional staff; through us you have a greater possibility of coming into contact with operators often not present on the market.

Despite the exponential and continuous increase of members, we have maintained the character of craftsmanship in the management of interpersonal relationships, because we believe that business will not do on the internet, the handshake direct contact is crucial for us; therefore, today as yesterday strongly advised to control serious and professional information that you possess and that you are about to send, maximum discretion in the management of the information received and understanding if we can not sometimes respond swiftly;

In our network if you are serious and proactive, professional and reliable, it is sure to have continuity, conversely it is cut off. This method has produced cascading other advantages, chief among them the certainty that the market itself makes the selection, who has the characteristics described above wins.

Join that does not conflict, rather greatly amplifies the possibility of finding what one is looking, in a sea of ​​opportunities. Moreover, as an internal network (only for experts) GNT is not burdened by advertising – Participation in the community provides only a cost of annual tuition and adjusted for the characteristics of the member (customer and / or seller), This allows you to have free access to all the details and their contact details.
Accession shall be effected upon presentation of the participating Members.

At what rate us as a lobby group elitist and exclusive I would reply that we are something else, are “inclusive” does not “exclusive”, always open to the inclusion of new partners, provided they have the characteristics described above, the winners prepared to sound principles of cooperation. For those who want to be part of it and do not know any adherent already a member, can send to the following address gestinetwork@gmail.com a brief presentation and in that capacity is to be taken (eg. Customer or Ombudsman), it will get back.
I thank everyone for years collaborated actively so that the network maintains the standards we set ourselves, ethics and professionalism ….. what else

logo mail.jpg

 

Idee & Progetti Imprenditoriali

PROPONICI LA TUA IDEA IMPRENDITORIALE

PRIMA DI PRESENTARE L’IDEA VERIFICA CHE RISPONDA AI CRITERI DI INVESTIMENTO DI 2020 INVESTIMENTI

Il modo migliore per contattarci è attraverso una presentazione da parte di persone che conosciamo e stimiamo.
In alternativa presentaci la tua idea inviando una email mostrandoci in sintesi:

  1. Descrizione dell’idea
  2. Mercato di riferimento
  3. Prodotto/Servizio
  4. Tipologia di impatto sociale e mediatico dell’iniziativa
  5. Modello di business
  6. Team: caratteristiche ed esperienza
  7. Stadio di sviluppo del progetto e risultati già ottenuti
  8. Principali dati economico finanziari con prospettive di sviluppo e ritorno sull’investimento
  9. Ammontare dell’investimento e strategie di uscita/ vendita del business

I business plan che riceviamo vengono valutati nel giro di pochi giorni.
Tutti i progetti ricevono a stretto giro una risposta circa l’esito della prima valutazione.

Solo in caso positivo procediamo a invitare ad un incontro conoscitivo gli imprenditori per un successivo approfondimento.
Riceviamo centinaia di business plan per cui cerchiamo di chiarirci sin da subito se un colloquio di persona possa essere necessario, oppure sia sufficiente un primo approccio telefonico, evitando di perdere e far perdere tempo prezioso.

Successivamente al primo colloquio, richiediamo un maggior dettaglio relativo alle informazioni sul business, sulla compagine sociale, sullo stato dell’impresa.
Invitiamo gli imprenditori a compilare una checklist che ci permette di avere una visione più dettagliata dell’impresa.

Se sei una start-up, oppure se hai un?azienda, o una organizzazione no-profit anche piccola, poco conta, ma con un buon progetto e prevedi tassi di crescita interessanti, contattaci senza esitazione;
dopo un?attenta valutazione, se esistono i presupposti, la finanzieremo e con il nostro contributo professionale e delle nostre organizzazioni la faremo crescere insieme.

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: RISCHIO DERIVANTE DA ACQUISTO DI UNITA’ IMMOBILIARE FACENTE PARTE DI UNA RTA “RESIDENZA TURISTICO ALBERGHIE-RA”

Avvicinandosi  l’estate, a molti viene il desiderio di acquistare  casa  in luoghi di villeggiatura ove  rivivere  momenti piacevoli e di relax.

 

Se questo è lo scopo vale la pena di sollecitare l’ attenzione dell’acquirente affinché si accerti se l’unità ambita non faccia parte di una Residenza Turistico Alberghiera (RTA), tipologia costruttiva frequente in quei luoghi. Le RTA sono definite aziende alberghiere che offrono alloggio in appartamenti costituiti da uno o più locali dotati di servizio autonomo di cucina.

 

Capita ed è capitato che  imprenditori poco seri, per aggirare vincoli di vario genere, chiedano e ottengano Permessi per Costruire  RTA, e poi (con la connivenza più o meno lecita di amministratori locali)  procedano alla modifica catastale della destinazione urbanistica disancorando le unità immobiliari  dalla struttura alberghiera. Le stesse così ottenute vengono poi vendute ed adibite a prima o seconda  casa  in barba alla legge; stesso discorso vale per le c.d. “Case Vacanza” o per  i  “ Villaggi-Albergo”

 

Il compratore , ad ogni buon conto una volta proprietario, non potrebbe abitare la casa  ma dovrebbe locarla a turisti o affidarla per tale scopo ad una struttura organizzata senza snaturarne la destinazione turistico alberghiera e così rispettare lo scopo principe che è quello di  favorire il turismo e l’indotto che esso comporta.

 

Quanto sopra  spesso non è ben chiaro al compratore che ,in  buona fede, stabilmente vi  abita o villeggia scoprendo troppo tardi che l ’uso improprio implica un abuso edilizio cui consegue il sequestro dell’ unità immobiliare come ben sanno i malcapitati acquirenti, di cui molti stranieri, che nel  2008 hanno comperato casa in  una RTA di Peschiera del Garda. E la  stessa cosa si è ripetuta  in tante altre parti di  Italia (per esempio Grosseto)  .

 

Le RTA, sono strutture alberghiere alternative, sono composte da esercizi unitari dal punto di vista gestionale, aperti al pubblico,  si collocano in strutture edilizie funzionalmente altrettanto unitarie. Come tali non possono essere considerate una sommatoria di unità abitative con destinazione ed uso autonomo tali da determinare una situazione analoga a quella di un normale condominio: l’immobile ubicato nella RTA  è parte di un organismo edilizio unico ed indivisibile.

 

Come si è già accennato i Comuni rilasciano permessi a costruire le RTA con lo scopo di rivitalizzare economicamente la zona in cui sono ubicati. Insomma la struttura deve essere portatrice di  un mercato dinamico . E’ chiaro che se l’utenza si rinnova continuamente le ricadute economiche saranno favorevoli. Se invece, abusivamente, le unità vengono utilizzate come residenze stabili l’economa generale viene rallentata: è evidente che uno soggetto stanziale consuma beni e servizi in quantità significativamente inferiore rispetto ad un turista.

 

Altro aspetto di rilievo attiene all’ambito fiscale. Come detto, spesso, queste transazioni vengono accompagnate dalla attestazione di voler destinare l’unità immobiliare a prima o seconda casa fruendo rispettivamente dell’ IVA al 4% o al 10%.  A parere di alcuni uffici fiscali gli atti in questione  sottintendono invece  una “compravendita frazionata di struttura ricettiva” e come tali  in sede di accertamento scontano l’Iva al 20% motivo per cui l’acquirente potrebbe patire le conseguenze relative alla differenza dell’ Iva evasa.

 

Cautela da adottare: Prima di comperare una unità immobiliare in un complesso organizzato recarsi all’ Ufficio Tecnico del Comune ove è ubicata la RTA e chiedere spiegazioni al riguardo.

 

Ennio Alessandro Rossi, commercialista ,  studiorossi.ennio@vigilio.it 

Lo stipendio degli italiani non è sufficiente per comprar casa a Milano

Fonte Trend on Line

Secondo l’organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico (ocse), il salario netto degli italiani ammonterebbe mediamente a 21.374 dollari, scarsi 16mila euro netti annui, meno di spagna e grecia
L’ufficio studi di idealista ha preso come riferimento il dato ocse, che colloca il nostro paese al 23° posto nella graduatoria dei 30 paesi facenti parte dell’organizzazione internazionale, per mettere in relazione salari e prezzi degli immobili a milano. un rapporto sempre più difficile, come risulta dallo studio in questione: in sostanza, alla luce dei dati ocse, quale appartamento si può comprare con un reddito di circa 1.300 euro/mese alle attuali condizioni praticate dalle banche?
A milano, dove comprare casa costa in media 3.600 euro/m2, un appartamento di 65 m2, secondo lo standard degli annunci del sito, costerebbe 227.500 euro. significa che, finanziando l’80% del valore dell’immobile (182.000 euro), con mutuo a tasso variabile (2,42%&
61482;), il consumatore dovrebbe restituire alla banca una rata pari a 809 euro/mese nell’ipotesi di un mutuo a 25 anni e 711 euro mese per un mutuo a 30
Tutto questo dando per scontato che l’utente abbia messo da parte il restante 20% di capitale non finanziabile e senza dimenticare gli oneri accessori di notaio, imposta del registro, agenzia (se l’acquisto è mediato da un professionista immobiliare) e altre spese che possono far lievitare l’importo di partenza del 5-10%
Dall’analisi risulta come all’attuale livello salariale ocse, l’utente medio non potrebbe accedere al mutuo per l’acquisto di un bilocale a milano, perché la rata mensile supererebbe il tetto massimo finanziabile dalla banca (circa il 40% del salario, per 533 euro/mese). dunque, secondo i calcoli dell’ufficio studi idealista, perché l’acquisto di un immobile dalle dimensioni nella media cittadina (65m2) sia “sostenibile”, il prezzo dovrebbe scendere mediamente del 35%, a 150.000 euro con mutuo a 25 anni di 120mila e una rata di 533 euro o, in alternativa, del 25% per un importo da 170.000 euro da finanziare in 30 anni alla medesima rata
Con 1.300 euro al mese – sempre stando ai dati ocse – l’acquirente italiano, calato nella realtà meneghina, potrebbe quindi permettersi a malapena un monolocale da 40 m2 con rate da 506 euro/mese per un mutuo a 25 anni e 450 euro/mese per un mutuo a 30
“Questa analisi rispecchia la situazione del paese reale – ha dichiarato paolo zanetti, amministratore delegato di idealista.it -. l’andamento dei salari negli ultimi dieci anni non ha seguito il trend rialzista dei prezzi delle case e questo contrasto è più stridente nella realtà milanese. anche se siamo consci che il salario mensile dei meneghini è senz’altro più alto della media nazionale, il problema dei redditi e la casa è una questione di stringente attualità”.

I GRAVI RISCHI DELL’ACQUIRENTE DI IMMOBILI CAUSATI DA IMBROGLI E TRUFFE

In sintesi si tratta di allarmare i lettori sulla possibilità che il venditore truffaldino venda più volte la stessa unità immobiliare a diversi acquirenti.

E’ importante innanzitutto premettere che attualmente e’ in vigore il d.lgs. 122 del 20-6-2005 che tutela di acquirenti di immobili di nuova costruzione se acquistati direttamente dal costruttore.

Peccato che l’ applicazione della norma venga pretesa solo dal 17% degli aventi diritto. E’ altresì importante precisare che gli acquisti diversi ( es. di immobili NON nuovi, gli acquisti da Immobiliari NON costruttrici etc.) non godono di alcuna tutela preventiva. Pertanto laddove non viene richiesta o non trovi applicazione il dlgs. 122/2005, permangono gravi rischi a carico di acquirenti che avessero la sfortuna di imbattersi in soggetto in procinto di fallire ( es. venditore privato ma socio di S.n.c, imprenditore di qualsiasi specie) che decida di disfarsi frettolosamente dell’immobile per incassare e occultare il denaro ricavato dalla compravendita (rischio revocatoria fallimentare); simili rischi si correrebbero se il compratore si imbattesse in un venditore/ NON imprenditore altamente indebitato che pure decidesse di disfarsi frettolosamente per gli stessi motivi ( rischio revocatoria ordinaria)

Esiste una terza possibilità di cui tratteremo in questo articolo laddove lo sfortunato acquirente avesse ad imbattersi in un truffatore che cedesse l’immobile a più persone divenendo, immediatamente dopo, nullatenente rendendo così vana ogni rivalsa.

Per essere ancora piu’ chiari ed incisivi a costo di risultare ripetitivi ed esemplificando: se un malintenzionato, possessore di un solo appartamento ( magari in zona turistica o in una grande città), organizzasse accuratamente una truffa (all’insaputa di tutti i protagonisti) e vendesse l’appartamento 4 volte a 4 diversi acquirenti che fra loro non si conoscessero, presso 4 diversi ignari notai, nello stesso giorno ma ad ore diverse, (per esempio il primo rogito alle ore 9.oo, il secondo alle 12, il terzo alle 15,oo ed il quarto alle 18.oo) intascherebbe 4 volte il prezzo della vendita della casa. In tal caso solo l’acquirente assistito dal notaio che fortunosamente trascrivesse per primo (in primo grado) l’atto di compravendita, diverrebbe l’effettivo proprietario . Agli altri tre nulla spetterebbe tranne la sterile possibilità di promuovere un’ azione giudiziaria di rivalsa e sporgere denuncia per truffa.

Purtroppo questo tipo di truffa è già stata praticata e potrebbe essere ripetuta visto che i truffatori del genere, non temono le sanzioni penali alquanto blande (leggi “condizionale, patteggiamento, sconto di pena, etc.”).

Come tutelarsi ? Ecco alcune alternative:

1ma possibilità: Le parti stipulano il preliminare davanti al Notaio che provvederà a trascriverlo in Conservatoria. Le parti ovviamente indicheranno nel successivo rogito definitivo la medesima cifra indicata nel preliminare. La stipula del preliminare davanti al Notaio, la conseguente trascrizione in conservatoria del preliminare stesso, implicano un costo moderatamente aggiuntivo, costo che vale sicuramente la pena di affrontare.

2.da possibilità: All’atto del rogito il venditore consegna una polizza fidejussoria bancaria a garanzia del buon fine dell’operazione. Se per qualsiasi motivo l’acquirente non divenisse pieno proprietario del’immobile, alla banca competerà l’onere di indennizzarlo.

3.za possibilità: Il compratore, al rogito, pagherà con un assegno circolare, assegno che verrà trattenuto dal Notaio in deposito-fiduciario fino a quando la compravendita risulterà trascritta regolarmente.

4.ta possibilità: La banca erogatrice del mutuo richiesto dal compratore interverrà alla stipula del rogito notarile; in quella sede, a favore del venditore, erogherà ” un bonifico irrevocabile” che resterà congelato fino a che il notaio avrà accertato il regolare consolidamento dell’ipoteca.

Il venditore per bene dovrà sentirsi tranquillo perché il bonifico diventerà esecutivo dopo 15/20 giorni e non potrà essere mai revocato da nessuno a meno che non emergano le gravi irregolarità di cui si e’ detto-
Aggiungasi che le verie tutele cui intendesse avvalersi il compratore dovranno essere preventivamente chiarite ed esplicitate per scritto al fine di evitare rifiuti ad eseguire il rogito da parte del venditore che non sarà tenuto, in quella sede, ad accettare oneri non chiaramente già concordati.

Per gentile concessione
Dott. Ennio Alessandro Rossi, Commercialista in Brescia

Compravendita immobiliare e difetto del certificato di abitabilità

Il certificato (o licenza) di abitabilità, che viene rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, ha una duplice funzione: da un lato attestare l’idoneità dell’immobile ad essere adibito ad uso abitativo, previa valutazione della sua conformità agli standards minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli edifici (Cass. pen., 13 dicembre 1996, n. 4311, in Dir. pen. e processo, 1998, 215 e ss.); dall’altro garantire l’idoneità dell’immobile ad «assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto» (Cass., 10 giugno 1991, n. 6576, in Giust. civ., 1992, I, 1333 e ss.).

Il ruolo del certificato è quindi assolutamente di primo piano, dato che la sua mancanza incide negativamente sul godimento e sulla commerciabilità del bene anche qualora lo stesso sia stato costruito in conformità alle norme igienico-sanitarie, urbanistiche ed alle prescrizioni dettate dalla concessione ad edificare (come rileva ad esempio Cass., 3 luglio 2000, n. 8880, in Riv. not., 2001, 243). L’importanza del certificato rende evidente come la sua mancanza non possa non avere degli effetti negativi, che si manifestano in primo luogo nell’ambito del contratto di vendita dell’immobile che ne difetta: chiaramente si esprime in proposito Cass. pen., 5 luglio 1999, n.12850, in Riv. Pen., 2000, 155: «la falsa attestazione dell’alienante, nel rogito di compravendita di un immobile, dell’esistenza della licenza di abitabilità o di una pratica amministrativa diretta a conseguirla non dà luogo alla configurabilità, per il combinato disposto degli art. 48 e 479 c.p., del reato di falso ideologico in atti pubblici… La suddetta falsità, quindi, può rilevare solo ai fini civilistici dell’eventuale risoluzione del contratto».

Limitando in questa sede l’analisi ai profili civilistici, si può notare che in caso di assenza del certificato (o perché non ancora ottenuto o perché non potrà mai essere rilasciato) comunque non si verifica un’ipotesi di nullità della vendita per impossibilità giuridica dell’oggetto del contratto, come pur riteneva un’opinione rimasta minoritaria (sostenuta, in giurisprudenza, da Trib. Venezia, 9 febbraio 1978, in Giur. it, 1979, I, 2, p. 234), ma semplicemente un inadempimento del venditore. La legge infatti non pone alcun obbligo di preventivo rilascio del certificato e infatti la cassazione ha precisato che non si può considerare illecita la negoziazione dell’alloggio pur in difetto della licenza (Cass., 11 agosto 1990, n. 8199, in Giur. it., 1991, I, 1, 697; Cass., 29 marzo 1995, n. 3687, in Giust. civ. Mass., 712).

Secondo un’opinione comunemente accettata (Cass., 26 maggio 1999 n. 5103, in Giur. it., 2000, 706) si deve ritenere che, salvo patto contrario, l’obbligo di dotare l’immobile del certificato gravi sul venditore; tale requisito giuridico, tra l’altro, non possa essere sostituito dalla definizione della pratica di condono, avendo rispetto a questa una rilevanza, anche funzionale, autonoma.
Si ritiene comunque che non sia sufficiente, al fine di escludere tale obbligo e la responsabilità del venditore connessa al suo inadempimento, che il compratore conosca la mancanza del certificato al momento della stipula (Cass., 14 novembre 2002, n. 16024, in Rep. Foro it., 2002, voce Contratto in genere, n. 122), se il medesimo non ha rinunciato al requisito stesso dell’abitabilità: occorre quindi o che venga comunque rilasciata la licenza, o che l’acquirente esoneri espressamente il venditore dall’obbligo di fornirla (Cass., 10 giugno 1991, n. 6576, cit.). Pare ammissibile, comunque, il patto che fa ricadere l’obbligo di richiedere il certificato sull’acquirente: in tal caso l’immobile viene venduto senza certificato, sul presupposto che il compratore abbia ugualmente interesse all’acquisto (Cass., 17 gennaio 1978, n. 201, in Foro it., 1978, I, p. 2245).

Il problema più rilevante che si pone in questa materia riguarda l’individuazione della natura della responsabilità del venditore per mancanza del certificato.

Per un’opinione minoritaria saremmo di fronte ad una violazione dell’obbligo di fornire (previsto dall’art. 1477, ultimo comma, del codice civile) tutta la documentazione inerente l’immobile compravenduto (Cass., 26 gennaio 1995, n. 953, in Mass., 1995; Cass., 5 novembre 1992, n. 11980, in Riv. giur. edil., 1993, I, 532).

Per altri si tratterebbe invece una mancanza di qualità promessa dell’oggetto (App. Cagliari, 16 settembre 1985, in Riv. giur. sarda, 1989, p. 25; Cass., 20 dicembre 1989, n. 5757, in Giust. civ., mass., 1989).

L’orientamento ad oggi forse prevalente ritiene invece che il venditore sia responsabile per aver venduto un aliud pro alio: l’immobile privo del requisito dell’abitabilità è oggetto radicalmente diverso da quello promesso (Cass., 25 febbraio 2002, n. 2729, Foro it., mass., 2002; Cass., 11 febbraio 1998, n. 1391, in Riv. not., 1998, p. 1008 e ss.; Cass., 20 gennaio 1996, n. 442, in Mass., 1996; Cass., 14 dicembre 1994, n. 10703, in Giust. civ., mass., 1994).

Il problema ora accennato non ha un valore soltanto teorico, ma si riflette sulla disciplina normativa applicabile. Se si ritiene trattarsi di mancanza di qualità promessa la conseguenza è che, in applicazione degli articoli 1495 e 1497, vi sono da osservare i seguenti termini: otto giorni dalla scoperta del vizio, per la denuncia del medesimo al venditore a pena di decadenza; un anno dalla consegna della cosa ai fini della prescrizione dell’azione in giudizio. Se si segue invece l’opinione maggioritaria non vi sono termini di decadenza e la prescrizione è decennale: ciò risulta assai più favorevole per l’acquirente e forse questa è la ragione per cui questa impostazione tende, in linea di massima, a prevalere. E’ importante comunque precisare che si tende a limitare la tutela dell’acquirente al solo risarcimento dei danni (Cass., 17 dicembre 1993, n. 12507, in Giur. it., 1995, I, 1, p. 490).

Per quanto attiene alla posizione del notaio, va detto che, in senso opposto a quanto ritenne una vecchia sentenza di Cassazione (23 marzo 1978, n. 1426, in Vita not., 1978, p. 1038 e ss.), tale professionista non possa rifiutarsi di ricevere l’atto di vendita in mancanza del certificato di abitabilità, visto che non si tratta, come detto, di un atto nullo (il nostro ordinamento riconosce al notaio la possibilità di rifiutare legittimamente il suo ministero, infatti, solo in presenza di atti espressamente proibiti dalla legge e cioè qualora la nullità assoluta sia comminata o sia desumibile in modo inequivoco dalla legge).

Né d’altro canto si può ritenere che sussista un obbligo per il notaio di accertare se sia stato o meno rilasciato il certificato di abitabilità relativo all’immobile oggetto di vendita. Non va tuttavia dimenticato, comunque, che il notaio è chiamato anche a svolgere, oltre al suo normale ruolo certificativo, anche una consulenza qualificata a favore dei contraenti, il che gli impone sicuramente un dovere di informazione relativo a tutto ciò che può impedire la piena e corretta produttività di effetti dell’atto. Ciò, lo si ribadisce, non porta comunque ad escludere che il notaio possa assecondare i contraenti quando gli stessi, consapevolmente, siano comunque interessati a negoziare un immobile privo dell’abitabilità. Fermo restando, in tal caso, che in capo al venditore permane l’obbligo di adoperarsi per far ottenere la licenza, qualora non vi sia rinunzia dell’acquirente secondo le modalità sopra dette.

Per quanto attiene alla posizione del mediatore che eventualmente abbia agevolato la conclusione della compravendita, si ricorda che a suo carico si può profilare una responsabilità (ai sensi dell’art. 1759 c.c.) per mancata informazione dell’acquirente sulla circostanza del difetto del certificato di abitabilità: come ha affermato la Cass., 3 giugno 1993, n. 6219, in Giust. civ., 1994, I, 757: «l’obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare si riferisce non solo alle circostanze accertate ma anche a quelle di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizia (nella specie trattandosi del certificato di abitabilità dell’appartamento compravenduto)».

Sempre più in alto

Qualche giorno fa, nello sfogliare una rivista, in mezzo al caos delle solite notizie, delle solite foto ritoccate dei vari vips, delle solite modelle supermagregiovanissime, mi ha colpito la foto insolita di una casa costruita su un’albero.

Ho scoperto che ci sono fior fior di architetti (che si faranno sicuramente pagare fior fior di quattrini) che progettano e costruiscono queste abitazioni, alcune delle quali tra l’altro molto belle e, almeno sembra, molto funzionali.

Abitare sull’albero é come tornare bambini, sentirsi parte della natura, avvicinarsi al cielo e sentirsi più leggeri, o almeno credo…dato che non ci ho mai provato…

Ma forse gli alberi non sarebbero così contenti di averci sul groppone. E che dire dei vari animaletti che da sempre ci vivono? Verrebbero sfrattati anche da lì…e dove potrebbero andare? Sarebbe come appropriarsi di un altro spazio a loro spese.

Purtroppo siamo diventati incapaci di vivere in simbiosi con la natura. Non credo che sarebbe possibile per noi abitare sugli alberi senza alterare un altro dei sottili equilibri che vigono da millenni…oppure no?

http://www.la-cabane-perchee.com

http://delponte.altervista.org

Mutui ipotecari vitalizi della terza età

Mutui ipotecari vitalizi della terza età
18 Maggio 2007 | postato da: redazione | Osservatorio Mutui | letto: 293

A metà strada fra un prestito personale e il classico mutuo ipotecario, il reverse mortgage strizza l’occhio agli over 65 ormai da qualche anno. Arriva dalle lussuose aule parlamentari e dagli eleganti uffici bancari la decisione di immettere sul mercato creditizio un nuovo strumento di indebitamento famiglie che espone seriamente gli anziani al rischio di truffe e raggiri. E’ infatti attualmente allo studio della Commissione Attività Produttive della Camera l’emendamento al Ddl liberalizzazioni (art. 32 bis) con cui si intende legalizzare questa nuova forma diindebitamento generazionale. Si chiama precisamente “prestito vitalizio ipotecario” ed è dedicato a coloro che intendano destinare la quota dell’intero finanziamento all’acquisto della prima casa in favore di parenti fino al secondo grado incluso, al pagamento di spese per l’assistenza domiciliare di anziani e persone disabili, al pagamento di spese di ristrutturazione straordinaria dell’immobile di residenza dei mutuatari o al rimborso di prestiti con piani di ammortamento rateali a carico dei contraenti (v. articolo).

All’atto pratico i proprietari dell’immobile ipotecato concedono al soggetto finanziatore mandato con rappresentanza a vendere l’immobile, con esecuzione successiva alla durata della vita dei mandanti, purché trascorsi sei mesi dalla data di esigibilità’ del credito ed entro il terzo anniversario dalla data di scadenza del finanziamento. Il prestito potrà essere rimborsato totalmente o parzialmente sia dal proprietario dell’immobile che dai suoi successori (con subentro nel pagamento) oppure non essere rimborsato, nel qual caso l’immobile ipotecato verrà venduto e l’eventuale eccedenza rispetto al valore del prestito vitalizio andrà agli eredi.